Новая Польша 9/2016

Жилищная политика: хорошие идеи и пять опасностей

Нельзя плыть под парусом против ветра. Все, кто хоть раз ступал на палубу яхты, знают: для того, чтобы доплыть до намеченной цели, нужно иногда менять галс и устанавливать курс, казалось бы, весьма далекий от желаемого. То же самое касается жилищной политики, которая — чтобы реально влиять на структуру рынка недвижимости — должна быть стабильной, долговременной и учитывать предпочтения населения. Причем последние являются движущей силой любых изменений, без их учета невозможны никакие реформы.

Какой должна быть цель польской жилищной политики? Необходимо одновременно сокращать недостаток помещений и увеличивать долю недвижимости, предназначенной для сдачи внаем. Первый аспект очевиден, хотя трудно оценить масштаб недостатка. Если абсолютное число жилых помещений уже приближается к числу домашних хозяйств, то более 7,2% этой недвижимости остаются незаселенными из-за технического состояния, юридических барьеров или по каким-либо иным причинам. Результат — не хватает более миллиона квартир, хотя и эта оценка может оказаться заниженной из-за большого числа семей, состоящих из нескольких поколений, желающих при первом же удобном случае разделиться на домашние хозяйства поменьше. В итоге на тысячу поляков приходится лишь 341 помещение — это наименьший показатель среди всех стран, входящих в ЕС.

Необходим широко развитый рынок квартир, предназначаемых для сдачи внаём, поскольку — как показывают эмпирические исследования — он снижает циклические колебания в строительном производстве, защищая его от неожиданно резкого бума и от еще более неожиданных провалов на рынке недвижимости, а, кроме того, обеспечивает рост мобильности населения и может оказывать стабилизирующее влияние на формирование цен на квартиры.

В Польше рынок найма невелик и сильно деформирован. Квартиры, которые сдаются по рыночной цене, немедленно расходятся исключительно в больших городах и исключительно от частных лиц. Поэтому лишь 4,2% домашних хозяйств располагает помещениями подобного типа, и плата за них составляет астрономические суммы — соотношение между месячной оплатой найма квадратного метра и медианой наличного дохода составляет в Польше 77%. В европейских странах, которые уже давно находятся в составе ЕС, это соотношение в среднем вполовину меньше, а в странах, имеющих достаточно развитый рынок найма квартир, как, например, Германия или Австрия, это соотношение ниже 30%. Такая разница возникает частично из-за относительно высоких цен на недвижимость в Польше, взлетевших за счет кредитного бума и двух предшествующих программ поддержки, предусматривавших помощь при покупке квартир в собственность («Каждой семье — свое жилье» и «Квартиру молодым»), а частично из-за отсутствия предложений по найму со стороны институциональных инвесторов. Ведь если физическое лицо сдает внаем одну или несколько квартир, то проблемы, возникающие с одним жильцом, могут поставить под сомнение рентабельность всего предприятия. Поэтому частные лица сдают квартиры с большой маржей, чтобы компенсировать высокий риск.

В программе «Квартира+» поставлена цель — одновременное и равноценное решение обеих обозначенных выше проблем. И уже за само изменение жилищной политики в этом направлении правительство заслужило большой плюс. Государство намерено за свой счет построить большое количество квартир, предназначенных для сдачи внаем, что в свою очередь позволит снизить арендную плату, которая станет ниже рыночных ставок; государство будет доплачивать частным инвесторам при строительстве дешевых квартир для найма в эквиваленте 20% стоимости инвестиционных затрат. Оно же облегчит условия выдачи кредитов для Товариществ общественного строительства. Будут введены договоры на определенный срок владения коммунальным жильем, предоставляемым гминами. В случае, если уровень доходов нанимателя жилья перестанет соответствовать обязательным критериям, ему придется платить арендную плату на рыночных условиях. И еще, что также очень важно, государство увеличит дополнительное финансирование гминам на строительство новых коммунальных квартир.

Однако сразу возникает сомнение: зачем в программу «Квартира+» включена опция «дальнейшего получения собственности на квартиру»? Напрашивается простейший ответ: невозможно плыть под парусом против ветра. Жилищную политику следует проводить в соответствии с предпочтениями населения, даже тогда, когда это противоречит долгосрочным запросам общества. Опция «дальнейшего получения собственности на квартиру» позволит людям почувствовать, что они не выбрасывают деньги на ветер, тогда они захотят воспользоваться этой программой, которая в противном случае могла бы застопориться на проблеме низкого спроса на предлагаемые помещения. Кроме того, в случае необходимости домашние хозяйства смогут скопленные средства забрать обратно и предназначить их на другие цели, не теряя при этом квартиру. Благодаря этому предлагаемые государством помещения не будут пустовать, как в случае с программой «Квартиры внаем». Более того, это может обернуться положительными просветительскими результатами. Если в одном и том же здании в тех же самых условиях будут жить семьи, которые платят больше, чтобы получить квартиру в собственность, и те, которые платят меньше, всего лишь за аренду, то постепенно в обществе неизбежно будет формироваться понимание реальной стоимостной выгоды, проистекающей из наличия разных форм удовлетворения жилищных потребностей.

На бумаге программа «Квартира+» выглядит весьма привлекательно, хотя по большей части это набор из подновленных идей родом из «Жилищного кодекса» 90-х годов и тех решений, которые в свое время внедрялись в других странах. Вместе с тем это весьма рискованная программа. Во-первых, выгоды ее мы сможем оценить лишь в начале будущего десятилетия — то есть после очередных парламентских выборов. Во-вторых, эта программа поначалу будет весьма затратной, ведь необходимо изыскать средства на строительство первых нескольких десятков тысяч квартир (а это по меньшей мере 10 млрд. злотых), при этом, чем меньше государство захочет вложить денег, тем позже появятся ощутимые результаты. На деле средства на программу «Квартира+» вовсе не обязательно брать из бюджета — их можно получить, например, от продажи земельных участков из резерва Государственного казначейства, иначе сопротивление против значительных расходов в ситуации возрастания других фискальных нагрузок и отсутствия видимых результатов может уничтожить эту программу уже на старте. В-третьих, реализация программы грозит очередной волной банкротств в сфере строительства, подобной той, которая имела место при реализации программы дорожных инвестиций. Если единственным критерием при выборе девелоперов будет цена, то при очередном шоковом скачке расценок на строительные материалы многие фирмы окажутся в долгах, которые невозможно будет покрыть. В‑четвертых, если решение проблемы размещения недвижимости будет увязано с доступом к земельным участкам из резерва Государственного казначейства, то это грозит еще большим урбанистическим хаосом, и без того царящим в польских городах, и их дальнейшим расползанием. В-пятых, в этой программе не заложена опция выхода — если государство построит недвижимость для жилищного рынка, то оно будет вынуждено так долго управлять ею, пока последняя квартира внутри данного объекта не будет продана. В противном случае вновь возникнет обширный рынок «чистильщиков» зданий *.

Польская жилищная политика по истечении 25 лет трансформации избрала такой курс, который может в конце концов усилить стабильность рынка жилья, предоставить польским семьям возможность достойно жить в собственной или съемной квартире, сократить зависимость поляков от кредитов и повысить мобильность населения. Поэтому я надеюсь, что через 20 лет уйдут в прошлое истории, заставляющие сжимать кулаки, такие, как описанные, например, в цикле репортажей «13 этажей» Филиппа Спрингера. К сожалению, еще в 1954 году подобные надежды — как нам известно из романа «Злой» — питал Леопольд Тырманд. Ведь до сих пор наша жилищная политика не умела плыть под парусом против ветра, против предпочтений населения, особенно, когда для этого требовались большие финансовые затраты.